近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名(guān)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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