5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字le)三年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàn平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字g)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字ong>

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）