饱受争议(yì)的(de)二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外(wài)的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房豫n是河南哪里的车牌市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为。对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则，还需要(yào)看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这豫n是河南哪里的车牌对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的(de)中介费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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