导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗g>

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。