2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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