饱受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体(tǐ)管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关(guān)市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关(guān)于(yú)房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别(bié)复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和(hé)延大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易当事人(rén)出(chū)具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就不(bù)同，各(gè)家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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