5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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