导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　世界上女性最开放的是哪个国家　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去(qù)十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义世界上女性最开放的是哪个国家rong>

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨世界上女性最开放的是哪个国家房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。