近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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