近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要充电宝100wh等于多少毫安(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金充电宝100wh等于多少毫安px;'>充电宝100wh等于多少毫安+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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