近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间yǒu)强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(sh1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间í)力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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