近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(c仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了hǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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