OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方(0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号fāng)之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价(jià)格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预(yù)计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去化。”相关(guān)负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的(de)调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户(hù)的0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的(de)信心(xīn)。”

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