近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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