OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日(r李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶ì)场内资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着(zh李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶e)二级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了(le)对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能(néng)更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台(tái)和它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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