导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每发字有几画，发字有几画五行什么栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的(de)缩(suō)小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 发字有几画，发字有几画五行什么