近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集路由器有使用年限吗分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身(shē路由器有使用年限吗n)经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市(sh路由器有使用年限吗ì)场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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