近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更(十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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