导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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