文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期(qī)三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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