万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的(de)，可滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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