文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗)化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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