近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qí每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办ng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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