OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)的(de)事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项(xiàng)目(mù)的(de)大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jī自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查n)水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下(xià)我们(men)可(kě)能面临了(le)一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江(jiān自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查g)科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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