文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预(yù50克有多少参照物图片，50克有多少参照物)售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房(50克有多少参照物图片，50克有多少参照物fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)50克有多少参照物图片，50克有多少参照物指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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