文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)5k是多少钱，5k是多少钱人民币>

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng5k是多少钱，5k是多少钱人民币)度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(5k是多少钱，5k是多少钱人民币zī)金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。