5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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