万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的733是什么意思，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到(dào)了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律733是什么意思文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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