文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其(qí)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有(y叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜ǒu)开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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