“现在(zài)的房地产很(hěn)难再(zài)出现像过去(qù)十(shí)年的系统性行情(qíng)。”思睿(ruì)集团合伙人(rén)、首席经济(jì)学家(jiā)洪灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产行业分化的愈加明(míng)显(xiǎn)，让机(jī)构和(hé)投(tóu)资者的关注度(dù)从板块向单个(gè)标(biāo)的(de)转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是(shì)业(yè)绩，还是(shì)估值(zhí)，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是反复地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地(dì)产个(gè)股(gǔ)的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷(léi)的情(qíng)况。除此之外(wài)，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个基准：有大的(de)国资背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的(de)、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下(xià)今(jīn)年房地产(chǎn)的开(kāi)发(fā)资金来源，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资(zī)金来(lái)源来自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年新房的销(xiāo)售情(qíng)况相较一(yī)般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行(xíng)拿到钱(qián)，其实主要还是那些有国(guó)企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企(qǐ)相对(duì)比较困(kùn)难(nán)，所以整个行业出(chū)现(xiàn)了一个很(hěn)明显的(de)分(fēn)化，无论是在销售，还(hái)是(shì)融资(zī)等各个方面(miàn)都非常(cháng)明显。现在有国资背(bèi)景的(de)房(fáng)企在资本市(shì)场表现相对较(jiào)好，但(dàn)没有国资背景的(de)民营房(fáng)企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢(yíng)家”。而(ér)具体到(dào)如何(hé)挖掘，我(wǒ)们(men)会(huì)特别(bié)重视企业的成(chéng)本(běn)优(yōu)势(shì)，更具体一(yī)点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行业内的(de)最(zuì)低(dī)水(shuǐ)平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最高的；融资成本两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法是否是行(xíng)业内(nèi)最低的；建安成本是否也是(shì)业内(nèi)最低(dī)的(de)；这些都两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法是我们看(kàn)重的一家房企的(de)综合(hé)成(chéng)本。

　　需要(yào)注意的(de)是(shì)，能够同(tóng)时满足上(shàng)述条件的房企并不多。即(jí)便是(shì)在国央企中，仍有部分(fē两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法n)房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地(dì)产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光(guāng)明地(dì)产、云南(nán)城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投(tóu)控(kòng)股等国央(yāng)企房企(qǐ)也踩(cǎi)了“三道红线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即(jí)便是有着较(jiào)稳健特色的国央(yāng)企房企，其(qí)财(cái)务指(zhǐ)标称得上完(wán)全健康(kāng)的仍(réng)是少数。而更加(jiā)值得注意的是(shì)，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方国企开始大(dà)举(jǔ)扩张。而(ér)这(zhè)无疑(yí)又进一步考验着国央企的资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房(fáng)企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未(wèi)来市场，以及过于激(jī)进的扩张拿地(dì)节(jié)奏(zòu)也有(yǒu)可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前(qián)的高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续(xù)4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地(dì)，净(jìng)负债(zhài)率也由此前的33％左右(yòu)水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现了快速(sù)的开盘利(lì)用率，预(yù)计今年(nián)会有更(gèng)多的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这(zhè)类企业就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在(zài)于它本身储(chǔ)备了(le)很多弹(dàn)药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另外一半也(yě)主要集(jí)中在强二线和二(èr)线城市；另一(yī)方面，它(tā)的(de)扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反，有些房(fáng)企的扩张速度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业(yè)的影(yǐng)子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出(chū)手的(de)章法仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩(kuò)张速(sù)度是否(fǒu)激(jī)进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负债(zhài)率(lǜ)水平，在(zài)我看(kàn)来，这个比(bǐ)例(lì)如(rú)果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三道红(hóng)线”对房企的净负债率要求(qiú)不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释(shì)，当(dāng)前房(fáng)地产行业的复苏速度(dù)并没有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提(tí)高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交(jiāo)地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净(jìng)负债率持(chí)续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜(xiān)明(míng)对比的是，华润(rùn)置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企在践行(xíng)较(jiào)积极的拿地策略的同(tóng)时，也较(jiào)好地控制(zhì)了公(gōng)司的扩张速度与(yǔ)净负债率(lǜ)水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个(gè)别民(mín)营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他(tā)们(men)是(shì)以同(tóng)一(yī)筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在(zài)各维度的实际表(biǎo)现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资成(chéng)本(běn)更(gèng)低，融资渠(qú)道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这也(yě)并(bìng)不(bù)意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑(hēi)马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民(mín)营房企同(tóng)样(yàng)受到(dào)机(jī)构的青(qīng)睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大流通股东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行(xíng)股份(fèn)有(yǒu)限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活(huó)配(pèi)置(zhì)混合型证券(quàn)投资基金”“全国(guó)社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公(gōng)司就(jiù)长期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一季(jì)报，该资产公(gōng)司的几只产品合计持有(yǒu)滨江(jiāng)集(jí)团9543万(wàn)股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本(běn)面表现存(cún)在(zài)一定关系(xì)。2020年以来的近三(sān)年时间，房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规(guī)模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集团(tuán)扣非归(guī)母净(jìng)利润(rùn)依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能(néng)保(bǎo)持自身业绩的持续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭(háng)州地区的营收比重只占到近六成。近(jìn)三年持续(xù)稳居杭(háng)州房企销售(shòu)排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州(zhōu)的(de)土(tǔ)储补充同样(yàng)较为积(jī)极，根据(jù)诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续(xù)稳居杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集(jí)团(tuán)的(de)房企排名迅速(sù)提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名已冲进前(qián)十，根(gēn)据中指数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了(le)超一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江集团更是(shì)迎来多(duō)家机构的集(jí)中调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发(fā)布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存(cún)量赛道

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房(fáng)地产产业链上的中(zhōng)游环(huán)节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下(xià)游应用行业主要(yào)包(bāo)括中(zhōng)介服务、家用电(diàn)器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采(cǎi)访(fǎng)，房地产开(kāi)发(fā)环(huán)节与上游材料(liào)端息(xī)息相关，新(xīn)盘开工不(bù)足(zú)导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路(lù)渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对(duì)地产产业链，尤(yóu)其是(shì)偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我们相对(duì)看好(hǎo)，因(yīn)为居民保有的住房(fáng)规(guī)模(mó)越来越大，随(suí)着时间(jiān)的增(zēng)加(jiā)，内装更新的需求(qiú)也会越来越(yuè)多。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家(jiā)具消费的增长却一直都很好。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对(duì)看好和内装(zhuāng)相关的行业，例如(rú)消费(fèi)建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相(xiāng)关赛(sài)道(dào)龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前两位(wèi)的都是来(lái)自家(jiā)纺(fǎng)赛道的公司，它们(men)分别是富(fù)安娜和水星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连(lián)收七根阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从(cóng)事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第一季度报(bào)告(gào)显示(shì)，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季(jì)报的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，能够发现(xiàn)该(gāi)股早已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括(kuò)公募(mù)的(de)中欧价值发现(xiàn)、中欧潜(qián)力价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和(hé)私募(mù)的明河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占据了(le)半壁江山。需(xū)要(yào)强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价值(zhí)派基金经(jīng)理(lǐ)曹(cáo)名(míng)长(zhǎng)在管的产品，首季其同时(shí)重仓的(de)房地(dì)产产(chǎn)业链股票还有金(jīn)地集(jí)团(tuán)和大亚圣象。

　　对(duì)比而言(yán)，前(qián)几(jǐ)年曾(céng)经风光一(yī)时的家(jiā)居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内表现最(zuì)好的是志邦(bāng)家居(jū)。同一时间段，该(gāi)股年内上涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从(cóng)业(yè)绩来(lái)看，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公(gōng)司(sī)都(dōu)实现了同比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理的广发(fā)策略(lüè)优选和广发安(ān)宏(hóng)回(huí)报均(jūn)增加了持股，而这两(liǎng)只产品也成为(wèi)志邦家居(jū)十大(dà)流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有(yǒu)意(yì)思的是，他似乎对于定制家居类标的情(qíng)有独钟，在另(lìng)一(yī)家赛道公司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三(sān)只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也(yě)成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也(yě)越来(lái)越被机构所青睐(lài)，不(bù)过这类标(biāo)的(de)大(dà)多在(zài)香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题(tí)。对此，前述上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经(jīng)理举例分析：“物业(yè)服务不(bù)是一(yī)个高毛(máo)利(lì)的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化(huà)应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高(gāo)的，每年到(dào)期的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚(gǔn)动(dòng)的大部分项目到期(qī)之后(hòu)，经过两三(sān)轮合同周(zhōu)期(qī)还(hái)能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品(pǐn)提(tí)价的公司(sī)很少，因(yīn)为物业公司很容(róng)易(yì)一(yī)开(kāi)始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别(bié)好(hǎo)，客户(hù)没有(yǒu)那(nà)么满意，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是(shì)该公司能在业内做到(dào)到(dào)期之后提(tí)价率比较(jiào)高，这跟(gēn)它的(de)定位和比较好的(de)服务是有关系的。”他进(jìn)一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法