鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救

　　“现在的房地产很难(nán)再出现(xiàn)像过去十年的(de)系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席(xí)经(jīng)济学家洪灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房地产行业(yè)分化的(de)愈(yù)加明显，让(ràng)机鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救(jī)构和投资(zī)者的关注(zhù)度从板块向单(dān)个标的转移。上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还(hái)是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已经不大(dà)了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进(jìn)行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小心，避免选了(le)半天，标的(de)公司出现爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪(hóng)灏指出，需要满(mǎn)足以(yǐ)下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较(jiào)低的、此(cǐ)前没(méi)有踩过红(hóng)线的。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关注一下今年房(fáng)地产的(de)开(kāi)发资金来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是(shì)不(bù)太愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销售。但今(jīn)年新房(fáng)的销售情况相较一般。再关(guān)注一(yī)下(xià)，哪(nǎ)些房企能从银行(xíng)拿(ná)到钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背景的房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整个行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无论是(shì)在销售，还是融(róng)资等各个(gè)方面(miàn)都非常明(míng)显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好(hǎo)，但(dàn)没有国资(zī)背景的(de)民营(yíng)房企股价大多(duō)表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业内(nèi)，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势(shì)，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行(xíng)业(yè)内最高的；融资成本是否(fǒu)是行业(yè)内最低的；建安成本(běn)是否也是业内最低(dī)的(de)；这些(xiē)都是我们看重的一家(jiā)房企的综合成(chéng)本。

　　需(xū)要(yào)注意(yì)的是，能够同(tóng)时满足上述条(tiáo)件的房(fáng)企并不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分(fēn)房(fáng)企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数(shù)据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发(fā)展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光明地(dì)产(chǎn)、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特色的国央企房企，其财务指标称得上(shàng)完(wán)全健(jiàn)康的仍是少数。而更加(jiā)值得(dé)注意的(de)是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国(guó)企开始大举扩张。而这无(wú)疑(yí)又(yòu)进一步考验着国央企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张速度的(de)张弛有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来(lái)市场(chǎng)，以及过于激(jī)进的扩张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进(jìn)行举(jǔ)例，它(tā)从2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全(quán)没有(yǒu)增加杠杆(gān)比例(lì)。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在(zài)一(yī)线(xiàn)城市进行大举(jǔ)拿(ná)地(dì)，净负(fù)债(zhài)率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨了(le)接(jiē)近三(sān)分之一。与(yǔ)此同时，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多(duō)的(de)楼盘(pán)入市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方(fāng)面，在(zài)于它本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外(wài)一半也主要集中在强二(èr)线和二线城市(shì)；另一方(fāng)面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的扩(kuò)张速度让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张的民(mín)营企业的影子(zi)。虽(suī)然说，见到(dào)机会时要(yào)出手，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得(dé)太快，但(dàn)未(wèi)来(lái)的两年市场没(méi)有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在(zài)我看(kàn)来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对房企的净负(fù)债率(lǜ)要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产(chǎn)行业的复苏(sū)速度(dù)并没(méi)有那么快，所以要(yào)规避公司(sī)净负债率(lǜ)提高到一(yī)个比较危(wēi)险的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较(jiào)积极(jí)的房企梳理发现，中(zhōng)交地(dì)产、中国(guó)金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中(zhōng)国、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对比的(de)是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略的同时，也(yě)较好地(dì)控制了(le)公(gōng)司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或(huò)具(jù)备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来(lái)看(kàn)国(guó)央企(qǐ)与民营房企，但在(zài)各维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国央(yāng)企(qǐ)确实(shí)会更(gèng)胜一(yī)筹(chóu)。如(rú)国央(yāng)企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到(dào)想融就(jiù)融，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民(mín)营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机(jī)构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的(de)十大流通股东中新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份有限公司(sī)－景顺长城(chéng)中国(guó)回报灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠(zhū)海阿巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有限公司就长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报，该资产(chǎn)公(gōng)司的(de)几只产(chǎn)品合计持有(yǒu)滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的(de)基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房(fáng)地产市场整(zhěng)体在走“下坡(pō)路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售(shòu)规模(mó)、新增(zēng)土(tǔ)储、股价表现等(děng)多维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的2023年一季(jì)报，今年(nián)一季度，滨(bīn)江集团更(gèng)是(shì)实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩(jì)的(de)持续增(zēng)长，和滨江集(jí)团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区(qū)，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地(dì)区的营收比重只占到(dào)近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州(zhōu)房企销(xiāo)售(shòu)排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集(jí)团在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居(jū)杭州的(de)本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集(jí)团在杭(háng)州的较(jiào)突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进(jìn)前十，根(gēn)据(jù)中(zhōng)指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元，位列房(fáng)企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻(fān)了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救局重(zhòng)点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)只是(shì)房地产产业链上(shàng)的中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材(cái)料端息(xī)息相关(guān)，新盘开(kāi)工不足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思(sī)路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国(guó)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)在(zài)进入(rù)存量房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏(piān)消费属(shǔ)性的(de)家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相(xiāng)对看好(hǎo)，因为(wèi)居(jū)民保有的(de)住房(fáng)规(guī)模越来越大，随着(zhe)时间的(de)增加，内装更(gèng)新(xīn)的需(xū)求也(yě)会越来(lái)越多。美(měi)国过去(qù)的数据充(chōng)分说明了(le)这一点，在(zài)新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的增长却一(yī)直都很(hěn)好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看好和内(nèi)装相关的(de)行(xíng)业(yè)，例如(rú)消费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万(wàn)家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细(xì)分(fēn)中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的(de)统计(jì)，目(mù)前暂(zàn)居(jū)前两位的(de)都是来自家纺赛(sài)道的公司(sī)，它们分别是富安(ān)娜和水星(xīng)家纺(fǎng)，特(tè)别(bié)是前者在月线连(lián)收七根阳线的(de)基(jī)础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度(dù)报告(gào)显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入(rù)约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，能(néng)够(gòu)发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包(bāo)括(kuò)公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山(shān)。需要(yào)强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值(zhí)派基金经理(lǐ)曹名(míng)长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链股票还有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时(shí)的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是志邦家居(jū)。同一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无论是(shì)营收还是归母净利润，公司都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司(sī)的(de)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基(jī)金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广发策(cè)略(lüè)优选和广发安(ān)宏(hóng)回报均(jūn)增加(jiā)了持(chí)股，而这两只产品也(yě)成(chéng)为志邦家(jiā)居十大流(liú)通股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于(yú)定制家居类标的情有独钟，在(zài)另一(yī)家(jiā)赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜十大(dà)流(liú)通股股东，其(qí)也成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居家(jiā)纺外，下游的(de)物业股也越(yuè)来越被(bèi)机构所(suǒ)青睐，不过这类(lèi)标(biāo)的大多在香港上市(shì)，如(rú)何选择(zé)成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛(máo)利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是希望挣的是(shì)市场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服(fú)务为(wèi)例，它在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到期之后，经过两三轮(lún)合同周期还(hái)能做(zuò)到产品提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真(zhēn)正能做(zuò)到产品提价的(de)公司很(hěn)少(shǎo)，因为物(wù)业公司很(hěn)容易一(yī)开始是挣钱(qián)的，后面(miàn)因为保安这些固定(dìng)人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别(bié)好(hǎo)，客户没有(yǒu)那么满(mǎn)意，能做(zuò)到提价难度是(shì)非常大的。但是该公司能在业内(nèi)做(zuò)到到(dào)期之(zhī)后(hòu)提价率(lǜ)比较高，这跟它(tā)的定位和比较好的服(fú)务(wù)是有关系的。”他进(jìn)一步强调。

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