5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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