导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。人次是指什么，人次是单位吗p>

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造(zào人次是指什么，人次是单位吗)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.人次是指什么，人次是单位吗85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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