导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱