5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜于上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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