OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现(xi青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思àn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一(yī)定的(de)资源调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能(néng)算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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