导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下中国有多少万大军，中国多少万兵力：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(中国有多少万大军，中国多少万兵力chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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