5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗(jí)市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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