近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产(chǎ开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场n)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎ开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场n)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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