导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xià安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统o)观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shā安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统ng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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