近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　2023年石油会暴涨吗，今日油价格表>平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格2023年石油会暴涨吗，今日油价格表的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分2023年石油会暴涨吗，今日油价格表之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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