5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争(zhē纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次ng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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