“现在的(de)房(fáng)地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投资者的关(guān)注度(dù)从(cóng)板块向单(dān)个(gè)标的转移。上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论(lùn)是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地(dì)产都已经(jīng)双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀到了底部(bù)，再往(wǎng)下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么(me)如何(hé)寻找房地(dì)产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行(xíng)选择，需要(yào)非常小心，避(bì)免(miǎn)选了半天，标的公司出(chū)现爆雷的(de)情况。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指出，需要(yào)满(mǎn)足以下(xià)三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的(de)、此前没有踩过红线的(de)。

　　他(tā)还(hái)表示，如果关(guān)注一下今年房地(dì)产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信(xìn)贷倾向是不(bù)太愿(yuàn)意给房企贷款的，房企的(de)主要资(zī)金(jīn)来(lái)源(yuán)来自新盘的销(xiāo)售。但今年新(xīn)房的销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背(bèi)景的(de)房企(qǐ)，民(mín)营房企(qǐ)相对(duì)比较困难，所以整个行(xíng)业出(chū)现了一个很明显(xiǎn)的分化，无(wú)论是(shì)在销售(shòu)，还是融资等(děng)各个方面(miàn)都非常明(míng)显。现(xiàn)在有国资背景(jǐng)的(de)房企(qǐ)在资本市(shì)场表(biǎo)现相(xiāng)对较好，但(dàn)没有国资背(bèi)景(jǐng)的民营房企(qǐ)股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的(de)成本优(yōu)势，更具体一点，就是它(tā)的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低(dī)水平；利润(rùn)率是不是(shì)行业内最高的(de)；融资(zī)成本是否是行业内最低的；建(jiàn)安成(chéng)本是否也是业内最低的；这些都是(shì)我(wǒ)们看(kàn)重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时(shí)满足(zú)上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐(zhú)渐恶(è)化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投发(fā)展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等(děng)国央(yāng)企房企也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称(chēng)得上完(wán)全健康的仍是(shì)少数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有助(zhù)于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来市(shì)场，以及过于(yú)激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配(pèi)置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续4年(nián)的净(jìng)借贷比例都维持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明(míng)显(xiǎn)感觉到机会(huì)来(lái)了(le)，其开始在(zài)一线(xiàn)城市进行(xíng)大举拿地(dì)，净(jìng)负债率(lǜ)也由(yóu)此前(qián)的33％左右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一(yī)。与此同时，该房企新购入(rù)地块也(yě)实现(xiàn)了(le)快速的(de)开盘利(lì)用率(lǜ)，预计(jì)今年会有更多(duō)的楼盘入市。像这(zhè)类企业(yè)就(jiù)符(fú)合“最(zuì)后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本(běn)身储备了很多(duō)弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其(qí)中一半在一(yī)线城市，另(lìng)外一半也主要集中在强(qiáng)二线(xiàn)和(hé)二线城市(shì)；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反，有些房企的(de)扩(kuò)张速度让(ràng)人感觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要(yào)出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未来的两年市(shì)场没有想象得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一家房企的(de)扩张速度(dù)是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是看房企的净负(fù)债率水平，在我看(kàn)来(lái)，这(zhè)个比(bǐ)例如果超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三道红线”对(duì)房(fáng)企的(de)净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)要(yào)求不得高(gāo)于(yú)100％要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解释，当(dāng)前房地(dì)产行业的复苏速(sù)度并(bìng)没有那么(me)快，所以要规(guī)避公司净负债率(lǜ)提高(gāo)到一个比较(jiào)危险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在(zài)2022年(nián)拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净负债率(lǜ)持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行(xíng)较(jiào)积极的拿(ná)地策(cè)略的同(tóng)时，也较好地(dì)控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个(gè)别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最(zuì)后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上(shàng)，他(tā)们是以同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央企与民(mín)营房企，但(dàn)在各维(wéi)度的实(shí)际表现上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜一(yī)筹(chóu)。如国(guó)央企的融资成本(běn)更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能(néng)够(gòu)做(zuò)到想融(róng)就融，这样，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民(mín)营房(fáng)企(qǐ)，机构更(gèng)加看好国(guó)央企(qǐ)，但(dàn)这(zhè)也并不意味着，民(mín)营企(qǐ)业中就没有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中新进了“中国工(gōng)商银(yín)行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国(guó)回报灵活配置(zhì)混(hùn)合型证券投(tóu)资基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿(yì)私(sī)募(mù)珠海阿(ā)巴马资(zī)产(chǎn)管理有限公(gōng)司就(jiù)长期持(chí)有(yǒu)滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产市(shì)场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企(qǐ)的滨(bīn)江集(jí)团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江集团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储、股价(jià)表现等多维(wéi)度(dù)都(dōu)表(biǎo)现了较强的增长势(shì)头(tóu)。

　　业(yè)绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集团扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净利润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭州的战(zhàn)略布局关系(xì)密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收(shōu)来自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营(yíng)收(shōu)比(bǐ)重(zhòng)只占到近六成。近(jìn)三(sān)年持续稳居杭(háng)州房(fáng)企销(xiāo)售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨江集(jí)团的房(fáng)企排名已冲进(jìn)前十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老、新(xīn)华养老等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至(zhì)存量赛道(dào)

　　机(jī)构(gòu)在下(xià)游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产产业(yè)链上的中(zhōng)游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应(yīng)用行业主要包(bāo)括(kuò)中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料(liào)端息息相关，新(xīn)盘(pán)开工不足导致上游(yóu)不(bù)被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游(yóu)。“中国房(fáng)地产行业在进入(rù)存量房时(shí)代(dài)，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家居领域，我们相对看(kàn)好，因为居(jū)民保有的住(zhù)房规(guī)模越来(lái)越大(dà)，随着(zhe)时间的增加(jiā)，内装更新(xīn)的需求也会越来越(yuè)多(duō)。美国过去的数(shù)据充(chōng)分说明了这一(yī)点，在(zài)新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增(zēng)长却一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行(xíng)业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分(fēn)中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前暂居(jū)前两位的都是来自家纺赛(sài)道的公(gōng)司，它(tā)们分别是富安(ān)娜(nà)和水星家纺，特别(bié)是前者在月线连收七(qī)根(gēn)阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生(shēng)产(chǎn)及销售(shòu)，旗下(xià)拥有(yǒu)原创(chuàng)“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜实(shí)现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì)报的十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，能够发现该股早已(yǐ)成(chéng)为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公(gōng)募(mù)的中欧价值(zhí)发(fā)现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要(yào)强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价(jià)值(zhí)派基(jī)金经理曹名(míng)长(zhǎng)在(zài)管的产(chǎn)品(pǐn)，首(shǒu)季(jì)其同(tóng)时(shí)重仓的房地产(chǎn)产业链股票还有金(jīn)地集团(tuán)和大(dà)亚(yà)圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前几年曾(céng)经风光一时的(de)家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因(yīn)素一度(dù)沉(chén)寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上(sgta5怎么切换角色hàng)涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营(yíng)收还是归母净利润(rùn)，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基(jī)金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均(jūn)增加了持股(gǔ)，而(ér)这两只产品也成(chéng)为志邦家居十大流(liú)通股股东中仅(jǐn)有的两只公(gōng)募。有意思(sī)的(de)是，他似乎对(duì)于定制家居(jū)类(lèi)标的(de)情(qíng)有独钟(zhōng)，在另(lìng)一(yī)家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的全部三(sān)只产品均登榜十大流(liú)通(tōng)股股东，其也成(chéng)为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业(yè)股(gǔ)也越(yuè)来越被机(jī)构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选择(zé)成为(wèi)难题。对此，前述上(shàng)海公(gōng)募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一个(gè)高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希望(wàng)挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的(de)大部分项目到(dào)期之(zhī)后，经过两三轮合同周期(qī)还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能(néng)做到产品提(tí)价的公司很少，因(yīn)为(wèi)物业公司很容易(yì)一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些固定人(rén)员成(chéng)本的年度(dù)增长，不过服务(wù)没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到提(tí)价难度是非(fēi)常大的(de)。但(dàn)是该公司能在业内做到到期(qī)之(zhī)后提(tí)价(jià)率比较高(gāo)，这跟它的(de)定位和(hé)比较(jiào)好的服(fú)务是有关系(xì)的。”他进一步强调。gta5怎么切换角色

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 gta5怎么切换角色