文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断)支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，202亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断1年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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