导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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