文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世总监和经理哪个大界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fán总监和经理哪个大g)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)总监和经理哪个大预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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