近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗