导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅。青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克rong>

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。