5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的反函数常用公式大全，反函数运算公式投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为反函数常用公式大全，反函数运算公式公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）反函数常用公式大全，反函数运算公式rong>