5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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